Мнение: оцениваем коммерческий потенциал двух основных городских локаций

Генеральный директор АН «Пять звезд» Станислав Кочетов отвечает на вопросы для журнала «Строительство. Недвижимость», анализируя с точки зрения бизнеса привлекательность проспекта Масленникова и улицы Победы.

Проспект Масленникова и улица Победы значительно отличаются по протяженности, объему транспортного и пешеходного трафика, и возможностям для коммерческой деятельности.
В данной статье генеральный директор АН «Пять звезд» Станислав Кочетов расскажет, где расположены наиболее активные с точки зрения коммерческой недвижимости участки, рассмотрит, насколько переоценена коммерческая недвижимость на обеих локациях и какой бизнес здесь чувствует себя наиболее уверенно.
В целом, количество нежилых помещений на пр. Масленникова меньше уже в силу того, что меньше протяженность улицы. Здесь расположены административные объекты, производственные помещения, воинская часть, стадион, которые занимают значительную часть первой линии проспекта. Кроме того, на пр. Масленникова не так много зон с высоким трафиком, поэтому арендные ставки на помещения достаточно невысокие. Наиболее привлекателен, с точки зрения коммерческой недвижимости, перекресток пр. Масленникова с ул. Мичурина, так как здесь сосредоточены основные пешеходные потоки. Как следствие, нежилые помещения, расположенные в этой локации, всегда востребованы и имеют высокий уровень арендных ставок и цену продажи. При этом, следует отметить, что помещения именно в этой зоне крайне редко выставляются на продажу. Если говорить о видах бизнеса, которые здесь стабильно и успешно работают, то это как магазины масс-маркета, так и бизнесы, ориентированные на сегмент средний плюс, и даже премиум, так как это географический центр города, где представлены все слои населения с разной платежеспособностью. Развитие бизнеса в данной зоне ограничено качеством самих помещений, так как застройка улицы представлена преимущественно домами 50-х годов постройки, это бывшие коммунальные квартиры, переведенные в нежилой фонд. Что касается помещений с витринами и высокими потолками, они всегда находят арендаторов и покупателей.
Улица Победы – очень популярная локация для коммерческой недвижимости. На сегодняшний день здесь практически все квартиры на первой линии переведены в нежилой фонд. Зачастую помещения на ул. Победы приобретаются инвесторами для последующей сдачи в аренду. Разумеется, наиболее востребованы объекты в местах с высоким трафиком, расположенные рядом с остановками общественного транспорта и метро. Зона, где самые высокие арендные ставки и стоимость продажи объектов, это безусловно, пересечение ул. Победы с пр. Кирова и ул. Ново-Вокзальной. Мы периодически видим смену арендаторов на ул. Победы, что обусловлено текущей экономической ситуацией, когда продолжают развитие только наиболее эффективные бизнесы. Компании, представленные на ул. Победы, ориентированы на широкий круг потребителей, это все группы товаров и услуг сегмента масс-маркет, которые востребованы даже в периоды спада потребительского спроса.
Если говорить о «переоцененности» объектов, то это явление скорее локальное. Конечно, собственники часто выставляют объекты в экспозицию по завышенной цене. Однако, цену сделки, прежде всего, определяет уровень спроса. И, как правило, продавец и покупатель, при наличии профессионального грамотного посредника, всегда находят справедливый компромисс.
Данный материал подготовлен для журнала «Строительство. Недвижимость» в г. Самара.